Jorge Catarino, director do departamento de Hotelaria da Cushman & Wakefield

Jorge Catarino, director do departamento de Hotelaria da Cushman & Wakefield

Em tempo de crise, nem tudo é mau para os investidores. O consultor nota que o "mais importante nesta fase é, claramente, a adopção de uma postura de realismo e transparência, não adiando as más notícias (quando as há) e dialogando mais frequentemente do que era habitual com os parceiros financeiros". O Marketbeat Primavera 2009 refere cerca de 30 aberturas em 2008. Este ano, vamos assistir a mais ou menos aberturas de unidades hoteleiras? Em 2009 registaram-se já e estão ainda previstas aberturas de hotéis que permitem antever um número total bastante semelhante ao de 2008. Com as notórias excepções dos anos de 1998 e de 2004 devido a eventos extraordinários, o ritmo de aberturas anual de novas unidades não tem sofrido muitas oscilações. Porém, é expectável que, na conjuntura actual, muitos promotores venham a adiar os seus investimentos, sobretudo os relacionados com os grandes projectos de resorts imobiliário-turísticos e o lazer, nomeadamente no Algarve, Madeira e "novos destinos" PENT.

Algumas das principais aberturas e reaberturas após profunda remodelação, registadas e a registar ainda em 2009, são: Axis Porto; Pousada Palácio do Freixo; H2O Natura; Pousada de Viseu; Montebelo Aguieira Resort & Spa; Inspira Santa Marta; Altis Avenida; Altis Belém Hotel & Spa; Altis Prime Apartamentos; Internacional Design Hotel; Tivoli Seteais; Blue & Green Tróia Design Hotel; Club Med da Balaia; Vila Galé Lagos; CS S. Rafael Atlantic Hotel; CS Reguengo Palace Hotel; CS Suite Hotel Dunas; Tivoli Victória Vilamoura; Pousada de Estói; Meliã Madeira Maré; e Pestana Promenade Funchal.

Na sequência da crise económica e financeira, muitos projectos pararam e os bancos apertaram as regras na concessão de créditos, além de pedirem o reforço de capitais próprios aos investidores. Continuamos a viver este momento? Qual tem sido a evolução? Sendo certo que os bons investimentos têm e terão sempre financiamento, o que se está a verificar é o repensar de alguns planos de desenvolvimento, redefinindo prioridades, critérios de investimento e revendo as características dos próprios projectos. É importante notar que, apesar das melhorias verificadas em termos de licenciamento, o "time to market" continua a ser excessivamente demorado, implicando que muitos projectos acabem por abrir ao público em pleno contra-ciclo, criando um stress adicional ao nível das responsabilidades assumidas pelos investidores junto da banca. Devido à relativa "irreversabilidade" de muitos investimentos hoteleiros, a maioria dos promotores continua a envidar os seus melhores esforços no sentido da manutenção das datas de abertura dos hotéis cujos investimentos já estão em curso; mas a repensar e a adiar, se necessário, os que ainda não se iniciaram, excepto se o financiamento à construção estiver assegurado. Note-se que a forte "desalavancagem" geral da economia e do sector financeiro implica uma menor liquidez e capitais mais caros, forçando, por um lado, as instituições financeiras a um maior escrutínio e, por outro os investidores a um maior compromisso através do reforço dos capitais próprios. Este ajustamento tem como resultado a inviabilização, à partida, de muitas intenções de investimento com maior risco porque menos "ancoradas" e profissionalizadas.

O mais importante nesta fase é, claramente, a adopção de uma postura de realismo e transparência, não adiando as más notícias (quando as há) e dialogando mais frequentemente do que era habitual com os parceiros financeiros.

A falta de financiamento e paragem forçada pode também ter efeitos positivos nalguns casos? No sentido em que terá obrigado à redefinição de conceitos e modelos de negócio? A paragem forçada de projectos tem sempre custos e impactos imediatos muito relevantes, quer ao nível das empresas, quer ao nível da economia, política, sociedade e até do ambiente locais. Degrada as relações entre os promotores e a banca, gerando incerteza quanto ao futuro dos projectos. Em termos gerais, a paragem dos projectos destrói valor, penalizando todos os seus stakeholders, sendo portanto uma decisão de último recurso. Além de a dinâmica do mercado exigir muitas vezes uma actualização dos conceitos e modelos de negócio, pode bem acontecer que o promotor/investidor que venha a concluir o projecto não seja o mesmo que o iniciou, com uma mudança total ou parcial de mãos, por vezes com forte desconto sobre os montantes já investidos....

Na prática, o que se verifica actualmente é que, face às dificuldades públicas e notórias de alguns promotores hoteleiros e de resorts imobiliário-turísticos, muitos bancos têm adoptado uma postura algo colaborante, de diálogo, adiando eventuais cenários de falências e/ou vendas forçadas, que nenhuma das partes realmente deseja.

A maior paragem ou "congelamento" de projectos deu-se no turismo residencial. Qual o futuro do Turismo Residencial? Poderemos ir ao ponto de excluir o Turismo Residencial dos 10 produtos do PENT, numa próxima revisão do plano estratégico? O dito Turismo Residencial tem um enorme potencial em Portugal, onde felizmente, ao contrário de Espanha por exemplo, o stock em oferta não atingiu volumes que forcem a uma redução forte dos preços de venda. Porém, não se sabe quando as vendas retomarão e quais serão os novos critérios de investimento e utilização dos proprietários no próximo ciclo.

Devido à grande dimensão e impacto económico-fiscal do Turismo Residencial em Portugal, não faz qualquer sentido a sua exclusão dos 10 produtos PENT. Porém, importa repensar os modelos de negócio e garantir a todo o tempo que a legislação não limita o acompanhamento da evolução das diversas motivações da procura de produtos imobiliários.

Considerando a diminuição das dormidas e dos preços a que temos vindo a assistir, o que podem os novos hotéis esperar de um arranque de operação em 2009? É indiscutível que devido à redução dos volumes da procura e à maior sensibilidade dos clientes ao preço, os novos hotéis, embora beneficiem do factor "novidade" e da proposta de produtos e serviços mais actuais e ajustados às necessidades da procura, não deixarão de enfrentar uma intensidade concorrencial fortemente acrescida, isto é, a conquista de quota de mercado será mais dura e demorada. Por este motivo, importa que os pro-motores/investidores incorporem nos seus planos de negócios disponibilidades financeiras suficientes para suportar as mais que prováveis perdas de exploração. A abertura de novos hotéis em contra-ciclo exige maior perseverança e capacidade de resistência dos investidores. Diz-se que os períodos de crise são sempre a melhor altura para investir. Esta tem sido a política das empresas hoteleiras nacionais, ou seria expectável um maior número de remodelações no mercado? Além do esforço adicional que todos hoteleiros estão a fazer para que as suas operações resistam o mais possível aos efeitos da crise, estes momentos são os ideais para reposicionar as ofertas de produto e serviço hoteleiros. As remodelações devem realizar-se nestes momentos devido ao facto de as eventuais perdas de exploração por encerramento parcial ou total serem menores, as empresas de construção e todos os outros fornecedores demonstrarem maior flexibilidade e assim se prepararem melhor para a retoma.

Além das óbvias apostas na formação dos colaboradores, do investimento em tecnologias de informação e marketing, por exemplo, os momentos de crise encerram também oportunidades únicas de crescimento por aquisição que importa não desperdiçar.

O número de turistas mantém-se mais ou menos estável e o parque hoteleiro continua a crescer. É ou não caso para falar de excesso de oferta? Falamos habitualmente em excesso de oferta quando, de forma sustentada e recorrente os volumes de procura não são suficientes para viabilizar economicamente as operações hoteleiras, gerando um desequilíbrio "estrutural" entre os dois "fundamentais" do mercado.

Quando a procura contrai acima de 10% como é o caso actual, tornam-se mais evidentes as situações de excesso de oferta (por vezes exacerbadas por novas aberturas em contra-ciclo) em algumas épocas do ano, localizações e segmentos do mercado.

Mesmo a cidade de Lisboa, que teve entre 2000 e 2008 um crescimento médio anual da procura de 2,75% (24% em termos acumulados), vem denotando algum desequilíbrio pois a oferta registou uma taxa de crescimento médio anual naquele período de 5% (48% em termos acumulados), com naturais consequências ao nível dos preços praticados (que baixaram em termos reais cerca de 1% ao ano), taxas de ocupação (que se reduziram em 12,7 p.p.), da rendibilidade das unidades hoteleiras (ROCE estimado de 11,8% em 2000 e de 9,0% em 2008) e do retorno sobre os investimentos.

Uma das mais importantes limitações do negócio hoteleiro é a enorme rigidez da oferta, a qual impossibilita reduções de capacidade disponível na proporção da diminuição da procura. Outras indústrias, como a aviação, não têm essa limitação, pois podem sempre reduzir capacidade por aeronave, frequências e mesmo rotas, baseando aviões como está a acontecer. Na hotelaria, esta redução significa sempre o encerramento temporário ou definitivo de partes (restaurante, SPA) ou de todo o hotel.

Para bem do turismo nacional, espera-se que, ultrapassado este momento do ciclo económico, os níveis de procura voltem sensivelmente aos níveis históricos, retomando gradualmente os ritmos de crescimento das últimas décadas. É possível, no entanto, que nos tempos mais próximos, algumas unidades hoteleiras possam ser forçadas pelas circunstâncias a sair do mercado temporária (em época baixa, por exemplo)

 

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